LA PRIMA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

LA PRIMA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

¿COSTUMBRE O LEY?

 

En Colombia, es normal escuchar en nuestra cotidianidad el concepto de prima comercial en los contratos de arrendamiento de local comercial, es más, entre los comerciantes, sin ser abogados, es una práctica usual, el pago de la prima en este tipo de contratos. Las preguntas que debemos resolver, son: ¿Cómo se liquida? ¿Cómo se reclama? ¿Debe estar pactada en los contratos de arrendamiento de local comercial, para ser reconocida en favor del arrendatario? ¿Cuántas primas existen? ¿Quién debe reclamar la prima?. Miles son los interrogantes con los que nos podemos encontrar a la hora de enfrentarnos a esta práctica comercial.

Me gustaría primero definirles que es local comercial, posteriormente, ilustrarles la institución jurídica de prima comercial y por último responder los interrogantes planteados en el primer acápite.

Según el oficio Nº 220081958, expedido por la Superintendencia de Sociedades, “el local comercial es el espacio físico donde se ofrecen bienes o servicios” en el mismo sentido, el oficio indica que, “…aunque no están reglamentados, por “locales comerciales” comúnmente se entienden aquellos locales donde funcionan establecimientos de comercio, esto es el lugar físico en el cual el comerciante tiene sus artículos o el conjunto de bienes que conforman el establecimiento de comercio, v. gr. puntos de venta, tiendas o comercio, que es el lugar donde se atiende a clientes de manera presencial, ya sea para vender productos o para prestarle algún servicio”.

Teniendo claro que el local comercial es el espacio físico donde el comerciante ejecuta su actividad comercial, la prima vendría siendo la valorización de ese negocio, la acreditación del lugar, el good will, el buen nombre, el cual nace a la vida jurídica en favor del arrendatario del local comercial, despúes de estar ocupado el local comercial y ejecutado actividades comerciales por más de dos años. Es preciso aclarar que, no existe normatividad que conceptualice esta figura jurídica, es más, no existe norma que defina los criterios y requisitos de la prima en los contratos de arrendamiento, por lo que esta situación, nos obliga a acudir a la doctrina y a la jurisprudencia. Estas son algunas definiciones: “La Prima es el precio que paga un comerciante por ingresar a un mercado competido”, otra definición apela más al esfuerzo constante e ininterrumpido del arrendatario así: “es el crédito mercantil formado por un establecimiento de comercio”, de otro lado, hay una definición relacionada con el método para valorar una empresa que está activa, definiéndolo como : “Es el valor de la empresa en marcha, menos el valor de sus activos, previo el pago de pasivos”, por su parte, existe una cuarta definición que me llama mucho la atención, toda vez que se centra no en la actividad que realiza el comerciante, si no en la ubicación geográfica del inmueble, es más, en la georeferenciación que pueden hacer las personas del local comercial, cuando dice que: “Es el crédito mercantil de un negocio de comercio cuyo factor fundamental de renta está relacionado con la tenencia temporal del inmueble en donde funciona”. Esta última hace alusión al pensamiento generalizado, de una comunidad de que por ejemplo una farmacia o
un almacén está ubicada en tal punto, el tal esquina, en tal cuadra.

Como podemos ver, es probable que las personas no puedan con facilidad darle un precio a la prima, toda vez que es un activo intangible de la empresa, en razón que, hace relación a la acreditación del local, el mercadeo y publicidad invertido por el arrendatario, sus buenas prácticas comerciales, la visibilidad de su negocio, lo que llamamos comúnmente good will “buen nombre o prima de negocio.

La primera conclusión que podemos sacar, es que si bien esta institución no se encuentra regulada en el Código de Comercio, ni otra norma del ordenamiento jurídico colombiano, lo que si es cierto es que obedece a una práctica comercial, que con el tiempo ha sido reconocida como costumbre mercantil, por constituir unos hechos, repetidos en el tiempo, de carácter público, uniforme y reiterado en el lugar donde hayan de cumplirse las prestaciones o surgido las relaciones que deban regularse por ella. Recordemos también que el artículo 3 del Código de Comercio Colombiano, le da a la costumbre la misma autoridad que tiene la ley, toda vez que en Derecho Comercial la ley y la costumbre están en el mismo nivel jerárquico normativo, siempre y en cuando la costumbre no contradiga la ley. Por lo que la prima de negocio es obligatorio cumplimiento y reconocimiento por el propietario o arrendador, que desea terminar el contrato de arrendamiento de local comercial, para darle otra destinación, o por otro comerciante interesado en ocupar un local que se encuentra en uso por otro comerciante, con la intención que este último lo desocupe y permita así la nueva destinación.

La segunda conclusión es que, para calcular el valor de la prima se puede acudir a varios métodos, el primero es el más usado, y es mirar en la contabilidad del comerciante los activos, los pasivos, los ingresos y egresos que tuvo durante los dos últimos años, y pactar la indemnización entre las partes o lo que llamamos prima de negocio, es un método mas cuantitativo que cualitativo. Existe un segundo método y es el utilizado por la firma de abogados Villegas Consultores Jurídicos, y es la valoración de una empresa, teniendo en cuenta la estimación económica de los activos intangibles, lo cual se logra utilizando como herramientas no solo la contabilidad de la empresa, si no también la proyección financiera, el tráfico de clientela, el tiempo de vigencia de la empresa, el sector de la economía, las reformas tributarias existentes, los gravámenes, entre otros. Este segundo método obedece más a una valoración cualitativa que cuantitativa. Quien hace esta valoración es un profesional financiero, con conocimiento y experticia en valoración de activos intangibles, preferiblemente que sea economista o en su defecto ingeniero financiero.

La tercera última conclusión, es que no se hace necesario para el reconocimiento de la prima, que esté pactada en el contrato de arrendamiento de local comercial, toda vez que esta norma proviene de la costumbre, la cual otorga el derecho al arrendatario de manera intrínseca, caso contrario es que exista una cláusula en los contratos de arrendamiento de local comercial, que prohíba la misma o indique que el arrendatario voluntariamente renuncia a reclamar indemnización por conceptos de prima de negocio. En este último caso el arrendatario comerciante perdería ese derecho.

Villegas Consultores es un equipo interdisciplinario de profesionales, que pueden asesorarlo y guiarlo a la hora de elaborar los contratos de arrendamiento de local comercial, de solicitar el pago de la prima de negocio, de mediar y negociar ente las partes los valores correspondiente a las primas o cualquier oro tipo de indemnización, o de determinar la valoración cuantitativa y cualitativa de la prima, en favor del arrendatario de un local comercial.

 

Escrito por:
Valeria Villegas Lopera
Abogada Consultora
Villegas Consultores Jurídicos

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